キラリスナ。 キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)のモデルルーム見学に行ってきました。

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)は買うべき新築マンションか?立地・間取り・価格表など

キラリスナ

TOKYOキラリスナPROJECT 外観完成予想CG2• 所在地:東砂8-19-20(地番)• 交通:東京メトロ「南砂町」駅 徒歩13分• 総戸数:267戸• 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造地上15階建• 敷地の権利形態:所有権の共有• 完成時期:2020年02月• 売主:総合地所株式会社 株式会社NIPPO 名鉄不動産株式会社• 施工:株式会社長谷工コーポレーション• 管理会社:総合ハウジングサービス株式会社 価格・コスト・販売時状況 [ ]• 価格は非常に良心的な方かと思います。 東向きで検討中ですが手が届きそうな4000万後半のお部屋は2LDKのお部屋(Lタイプ)みたいですね…• 一応D、E、Iあたりの3LDKも低層は4000代後半ですね 平米は2Lと変わらないくらい狭いですが…• 3LDK3900~に釣られて見学に行ったけど、 1戸だけで、実際は4800~とはパンダ部屋にしてもやりすぎ• 東側高層階に人気が集中しそうですね! 南側は少し厳しいと思いますが、値下げすれば売れるのではないでしょうか。 価格表が載ってますが、 Eタイプの2Fが3900で5Fが4900!? 何がそんなに違うのでしょうか…• 同じ間取りで5Fの4900はちょっとひどい笑 こういう部屋を買ってしまう人がいるから、強気の価格設定しちゃうんだよなー。 東側は割と埋まってましたが、南側は全くでしたね。。 まだ売り出されていない部屋が開示されたら南側は東側に比べて割安で売り出されるんでしょうかね。 南側はお察しですが東側はかなり好調ですね。 先月の新価格で東側は軒並み下がりまして、65m2の部屋だと4000万台中盤も出てきて、広告の3900万とまではいかないものの、今の23区内価格ではまだ良心的ですよね。 水害の心配はもちろんありますが、備えるのは高層階だろうと変わりませんから、考え方次第では買おうという方が抑えたのではと考えています• HP更新されてますね。 やはり読み通りGタイプの2階が最安値のようです。 【物件】• 私はHP見る限りここが第1希望で南砂町も行ったこと無いけどファミリー向けでなんとなく住みやすそうだなと思いましたが、やはり駅から遠い、夜道暗いが引っかかる。。 屋上テラスも花火大会の日は抽選になることや保育園も必ず入園できるもので無いと聞いてマイナス点。 花火見える部屋なら良いけど私には値段が予算オーバー、6000万くらい、、花火のために住むわけでは無いけどどうせならと見たい欲が強い。 笑 ランドリー設備が一番魅力的です!• 江東区や江戸川区の花火なんかちょっと土手まで歩けば普通に綺麗に見れるw ただそれより河川側の日々の抜けというか開放感はなかなか得難いはずだから、 予算が許すならやっぱり拘ったほうがいいとは思う。 花火見える部屋5000万円前後ですよ。 普通の3LDKです。 6000万ぐらいと書いたのは、角部屋のことです。 上階の角部屋結構な価格だった気がします。 花火の位置がマンションの東棟バルコニーの正面に見えるわけではなく割と左側の方にあがると聞きましたので。 もう花火の位置とかどうでもいいんですけど、角部屋の方が窓多いので希望してました。 序でに花火も見え易いんだな〜と思っただけです。 交通 [ ]• この辺りの住人は電動自転車が基本。 南砂駅周辺、現在工事していますが駅前再開発されるんでしょうか?• 5年くらい前からやっている南砂駅のホーム増設工事です。 現在のホーム1面とそれを挟む上下線路の形から、ホーム2面と3線路になり (線路|ホーム|線路|ホーム|線路、という形) 例えば朝は上り線が片方の端と真ん中の2つに交互に停車することで、乗降がスムーズになります。 これによって運行本数が直接増える訳ではないので、そこはお間違えなく。 要するに地上ではなく地下の工事です。 お台場はキラリスナからバスで行くのは困難です。 日曹橋というバス停に行くには徒歩25分かかります。 南砂町の駅の東側が開発されるのは予想されておらず バス停がめちゃ遠いのです。 東砂は清洲橋通りはバス便多いのだけど、キラリスナ周辺はないんですよね。。 思いのほか不便です。 キラリスナ徒歩2,3分のところに都バス乗り場ありますよ〜• ネットで探し直したらありました! バス停、袖ヶ浦とか元八幡とかですよね。 ルートが東陽町から両国とか錦糸町行きのようなので湾岸方面に行くのには使えませんが、そっち方面に行く時には重宝しそうです。 清澄大橋通りに出てスナモへ向かう途中で清澄大橋西というバス停もありましたが、1時間に1本あるかないかなのでこっちは現実的じゃないですね…• 駅徒歩13分なら全然許容範囲でしょう。 もっと郊外で、徒歩20分以上、周辺には何もない物件ならともかく、ここは徒歩圏内にスナモやトピレックもあり、自転車があれば十分。 車が無くては生活出来ないというような場所では無いですよ。 あれば便利だし、あるに越した事はないですけど、別に無くても十分に生活できます。 南砂町駅には駐輪場もあるので、歩くのが嫌なら自転車使えば良いだけだし。 ご高齢で徒歩が辛い、自転車も乗れないというなら車は必要かもしれませんが。 何気にバスで南砂町に行けないんですね… 袖ヶ浦から亀21で亀戸方面か東陽町って感じですかね• 地獄の満員電車に毎日乗ることになる東西線沿線で、さらに徒歩13分なんてなにもいいことないな、• 私はキラリスナ買ったら帰りの買い物等も考えると駅までは自転車かなーと思っています。 私は東西線ユーザーですが、激混みでホームから電車に15分以上電車に乗れない事態は事故とか雪とか強風の日くらいで年に数回くらいです。 「混んでるから一本見送る」程度は平日朝は日常的にありますね。 観光客とか修学旅行生がたまに絶望の表情をしていますが、私は慣れたのでなんとかなってます。 831さんが言う通り、帰りは6〜7時ごろと終電近くは朝と同じくらい混んでますね。 他の路線に住んだことがないのでわかりませんが、まあ東京はこんなもんかと思ってます。 半蔵門と大江戸線は割りと空いてる。 東西線と総武線が異常だよ。 東西線混んでいますけれど、何本も見送るわけでもないし、数分我慢すればいいだけなので、私はキラリスナいいと思います。 駅チカではないですが、仕様いいですし、他と比べると手頃ですし…バランス取れていますよね。 近隣駅から引っ越してくるつもりだけど 東西線の凄まじい混雑は門前仲町駅までの3駅、6~7分で、大江戸線の乗換が近い前寄りの車両ならどっと乗換の方が降りるので身体は幾分楽になる。 また購入して越したもののどうしても通勤ラッシュが苦なのであれば東砂六町目のバス停から秋葉原駅行きの都バスがあるから、それで清澄白河だの人形町まで逃げて各通勤先へ行くという逃げ道があるから、通勤ラッシュは過度に心配しなくていいよ。 9:15分南砂町発の電車に乗ってるけどガラガラ。 自己裁量の高い職業なら南砂町駅もオススメ。 TOKYOキラリスナPROJECT プライベートガーデン完成予想CG• 敷地面積:5,786. 84㎡• 建築面積:2,923. 65㎡• ここは二重天井のようですが二重床ではないのでしょうか? 【眺望】• 以下、Googleストリートビューです。 キラリスナ敷地の東側にある道路から南を向いた風景です。 つまり、この画像の右手がキラリスナ敷地(トーヨーカネツソリューションズ 株 の旧本社跡地)で 左手が荒川~江戸川区です。 これを見る限り、東側には4階建ての区営住宅(区営東砂八丁目住宅)があって その先も公園と3階建ての戸建てがいくつかある程度、さらにその先はもう荒川なので 東向き棟の中層階以上は眺望も良さそうです。 対して南側は、すぐ目の前に同階層のマンションが建っているので、南向き棟は高層階でも眺望は期待できなさそうな感じですね……• 眺望は6階でも向かいのマンションやその先の戸建てが見えるのでなんだかなあという感じです。 9階でやっと何の邪魔なく川が出迎えてくれると言った感じでした。 川って書いてますし、9階でやっと何の邪魔なくというのは東側の眺望ですよね? 真南には同じ高さのマンションが建ってますし、よくよく調べるとそのすぐ隣 東南寄りにも15階建てマンションがあるんですね。 そうです!東側の眺望です。 南側は、すぐマンションなので眺望は期待できないですね。 花火といえばこのマンションはディズニーランドの花火は見えるのでしょうか? 南砂町の別のマンションに住んでる知人は毎日花火が見えるそうです。 南側に大きいマンションがあるので無理ですが 隅田川花火は北側が空いてるので見えます。 ということは東向きの人は毎日花火が見られるのですか?• 現在の住まい(キラリスナ付近)から見えますが、小さいですよ 音は風向きによりますが、ほぼ聞こえます あ、花火、8時半かぁって時報みたいになってます(笑)• 南側に同じ高さのライオンズマンションがそびえ立っているので南側は眺望が壊滅的で、日当たりも下層階はちょっと辛そう。 せっかくリバーフィールと冠した荒川推し物件なのに、バルコニーから荒川見えないので買うメリットが感じられませんでした。 ルーフバルコニーが何戸かあるのでそれがちょっとアリかなと思った程度です。 予定地周辺見てきましたが、南側でも日当たりは大丈夫そうでしたよ。 羨望を期待するなら東側の上層一択だなという感じですね。 南側の採光ですが、太陽は南のときは太陽高度が高いから南側のマンションのせいで日陰になることはないですよ。 ただし、高度が高いってことは家の中に陽の光は入ってきませんが(笑)まぁ、窓が大きいので日中は暗くないでしょう。 また、眺望が悪いっていうけど、みんなそんなに毎日家の外眺めてるの?タワマンからの夜景とかならわかるかもしれないけど、それでも毎日見てたら飽きない?• 川が見えるのは東側の何階以上ですか? 5階くらいまでは目の前の区営住宅に阻まれそう• 向かいの住宅が4階建てで、川まで少し距離もあるから、やっぱり6階以上じゃないと厳しいかなー。 リバービューは魅力的で間近で花火が見られるのも素敵ですが よくよく考えると向きが都心方面は共用廊下のほうで リビングから見えるのは江戸川区~千葉県方面なんですよね。 それらを思うとうーん…となってしまって一歩引いた形で色々考えてます。 地元出身です。 実家のマンションから江東花火大会が見えます。 花火ビューの部屋はかなりオススメですよ!迫力すごいです。 年に1回の平日でも早く帰って観ることおすすめします。 ちょっと疲れたら冷房の効いた部屋に戻れるし、場所取りいらないし、土手で見るより相当快適ですよ。 親戚呼んだり、友達呼んだり、もしやすいです! ディズニーの花火も毎日見えますが、大きさは小さめです。 キラリスナからでも見えそうな気がします。 TOKYOキラリスナPROJECT キッズルーム完成予想CG• 駐輪場:ラック式534台• バイク置場:平置き27台• 駐車場が機械式だからなぁ。 そこだけ残念• 気になるところだけざっと見ましたがベランダ含む共用部は喫煙禁止みたいで非喫煙者の私は安心しました。 ベランダ喫煙でのトラブルの問題を聞いたことがあって心配してましたが最近はどこも禁止なんでしょうね。 あとレンタルサイクルは6時間限度だそうです。 レンタサイクルって無料なんですか??• 確か無料だったかと。 設備・仕様 [ ]• 仕様は意外と高級感あったかなあ。 間取り [ ]• 2LDK~4LDK• 住居専有面積:65. 04m2~80. 00m2• 専有面積:65. 04㎡ ~ 80. 00㎡• バルコニー面積:9. 83㎡ ~ 19. 60㎡• ルーフバルコニー面積:23. 74㎡ ~ 36. 75㎡• サービスバルコニー面積:1. 53㎡ ~ 6. 90㎡• テラス面積:10. 12㎡ ~ 21. 05㎡• 専用庭面積:11. 00㎡ ~ 16. 00㎡ 買い物・食事 [ ]• 周りはセブンしかないですね。 でも近くにコンビニあるのは助かります。 セブンあるのですが、駅方面とは反対なんですよねー。 駅までの道のりでお店が一つもないのはちょっと辛いです。 この辺りは意外と便利ですよね。 確かに歩いて1分!っていう施設はセブンくらいですが、ショッピングモールもあるので10分くらい歩けば服も雑貨も何でも揃います。 テレビでも有名なOKストア西葛西、南砂町側にオープン決定しました! 実際はスナモよりもキラリスナの皆さんはOKストアに通うでしょう。 食費が2割削減されます。 南砂町の弱点、「食費が高い」がキラリスナは解消されます。 「南砂町駅から遠い」のは逆に「西葛西に近い」のです。 OKって清砂渡ったところですよね? 買い物にわざわざ橋を渡るのは…• 近所ですがセブンの前を通って住宅抜けて駅というルートの方が使う人多いと思います• 西葛西は日本最大のインド人街。 南砂町の最東部キラリスナからすぐいけます。 物価が全然違う。 このマンションからは遠いですが、砂町銀座商店街は面白みがあると思います。 お洒落なお店は、残念ながらないですよね。 実生活をイメージして、冷静になって考えて見てほしい。 駅からマンションまでの最短経路にはお店はないし、マンション周辺もコンビニしかない。 スナモは片道徒歩10分でしっかり買い物するなら自転車か車が必須。 そういうところを受け入れられる人なら大丈夫だと思う。 ヤマダ電機も家電量販店としてかなりショボいです。 品数の少なさったら驚きしかないですね。 なのでガラガラなのは本当。 この近辺、ショッピングモールばかりで便利と推しているようだが中のテナントはどこも似たり寄ったりで重複してる。 かと言ってららぽーとみたいに大満足な規模でもない何とも言えない中途半端な規模感… 飲み歩くような居酒屋やラーメン屋、焼鳥屋等のような大人が嗜める飲食店がほぼない。 家族ならモールのフードコートとかばっかになるんじゃない? 実際フードコートは子連れでごった返してますし。 まぁどのみち車は必須ですね。 この立地で自転車だけで乗り切るとは想像できない。 私はむしろ、飲み屋などがあまりないところが気に入ってます。 そういうところに行きたいなら、橋を渡った西葛西に行けばたくさんありますよ〜。 私は免許を持ってないので車は乗りませんが、不便を感じたことはありません。 左右へは電車、上下へはバスでなんとかなりますよ。 自転車で葛西臨海公園、木場の映画館、錦糸町などよく行きます。 豊洲のららぽーとやお台場も自転車で行きますよ。 お台場とか自転車片道48分はやっぱり多くの家族には無理でしょーと思います。 プラス材料は西葛西の南砂町よりにできる OKストアだけか。 OKストア期待しているんですが、歩いて行ける距離ですかね?• 近くにイオンスタイル(トピレック)、ダイエー(スナモ)あるんだからわざわざ橋越えて行かなくてもと思いますが。 大きい橋ですから、橋だけでも10分くらいは歩きますよ。 それは何といっても価格が安いからでしょう。 食料品の値段なんて気にしないという方や値段より距離(労力)という方にまで 無理に勧める気は全くありませんが、安いに越したことはないという方や OKに行ったことがない方は試しに一度行ってみることをオススメします。 近くにセブンしかないって言いますけど、セブンの隣にちょっとした商店がありますよ。 日用品とかも売ってます。 こないだ21時に前を通った時はやってました。 その斜め向かい側ぐらいにはお豆腐屋さんもあります。 団地の中に入ってるちょっと昔の雰囲気のあるラーメン屋は安くて美味しくて割といつも混雑しています。 育児・教育 [ ]• キラリスナは敷地に保育園、徒歩3分に小学校、中学校、ファミリー向けのマンションです。 2つのショッピングモール! キラリスナ敷地内保育園! 小学校に中学校! 河川敷の遊び場! 明るい雰囲気の共有キッズルーム! 子育て世代にこれ以上の環境はないですね!• 子供が通う小学校の近くには、ものすごく団地が多いです。 参観日で見た感じでは、子供達は至って普通の一年生(ちょっと元気いい~って感じの子が多いクラスです)なんですが、お母さん達ですごい人が数人います。 若いんでしょうが、参観中も帽子着用、タトゥー 、などなど。 常識ない?と思われる行動も数多く… 他の学校に通う友人に話した所、「あ~、団地多いからね」と言われました。 友人は転勤族で、いろいろな学校を経験してきたのですが、友人いわく「団地多い地域の学校は、荒れている事が多い」そうです。 事実でしょうか?• 川渡ったとこにある公立御三家と言われて人気の清新第一中の周りはメガ団地ですからねー。 場所によるとしか言えないのではないでしょうか。 江戸川区のプールは刺青のパパママばっかり 周辺環境・治安 [ ]• 準工業地域• 夜道の写真見ましたが暗いですね。 以前川沿いに住んでましたが、虫や臭いはどうしてもありますので、ここも覚悟しないといけないと思います。 現地に行ってきました。 駅からスナモ前までは大規模マンションが500メートル連続してました。 スナモ前から東は20坪の小さな一軒家が連続して1キロ。 その先にキラリスナでした。 街灯もほとんどなく30年後はスナモに行くのも大変だと思いました。 実際に夜、歩いてみると分かると思います。 マンションの現地周辺(線路の北側)は一軒家や古いマンションも多く、わりと古びた街の印象を感じました。 実際にキラリスナ周辺を歩いてみて、家の中にいる限りは快適だと思いますが、一歩外にでるとアレ?みたいに感じそうかなぁと思いました。 このマンションは、ファミリー向けなので、こどもは小、中学校近いし、ママはチャリで5分行けば買い物できるから、パパが毎日の通勤を我慢すればそこそこいいんではないかと思いまけどね。 地元民でセカンドに検討中 子育て世代には南砂住みやすいですね 駅前が寂しいとか言われますが、パチンコ風俗もなく 環境は悪くない。 再開発でこれからどんどん便利に変化していく街ですね。 東砂はまだまだ開発余地があるなーと 今後に期待してで考えてます。 南砂は転勤族も多いので賃貸でも需要ありますよ。 南西側にある団地はちょっと不気味ですね。 治安が気になります。 団地の人達は電動自転車で子供載せながらOKストアやイキイキに 買い物行ってるね。 いろんなところの割引情報に口コミで詳しい。 江東区の団地は独身男性は少ないから治安は悪く無いはず。 治安は悪くないですよ〜 ここ10数年間で、分譲マンションも増え、住民層もよくなってます。 ただ庶民的な街ではあります。 少なくともキラリスナ ができることで、この学区にも、5000万くらいのマンションを買える世帯が200世帯くらい流入するので、そんなかんじで街の雰囲気も少しずつ変わっていくのでは? あと私自身、子供にとって、公立小はいろんな境遇の子がいることを知る良い機会だと思うので、団地の子を差別したくないです。 団地の子と関わりを持たせたくないのであれば私立小に入れるべきです。 都営住宅が多いのが気になる• 東側の隣接地が気になったのでGoogleマップで見ていましたが、都営団地より荒川側の戸建は新しそうですね 画像だとまだ整地の段階のようです 将来的に都営団地は建て替えの可能性は否めませんが、1ブロック更地にして大型の建造物が建つ心配はしばらくは無いとみて大丈夫ですかね 【地盤・ハザードマップ】• 東砂は、高度成長期に工場の地下水汲み上げで地盤沈下を起こして荒川の水面より低いので、土地が安いんですよ。 出来れば、各マンションで、緊急時用のボートを用意したい所ですが、皆さん危機意識が薄いので、普通の住宅地として発展しています。 ハザードマップを見るとこの辺りは真っ赤ですが、どうなんでしょうか…? 前向きに検討しているのですが、そこだけが気になります• なんのハザードマップです? 関東大震災の時の液状化マップではかなり近しいところが液状化になってましたね。 11は大丈夫だったようですが。 まぁさすがに支持層まで杭打ってるので傾くとかはないと思いますが、周辺は液状化すると思いますけど。 洪水ハザードマップじゃないでしょうか。 江東区の公式サイトに防災情報として載ってますよ。 ぐぐればすぐ出てきます。 川のそばですが3階以上でしたら、洪水は全然問題ありませんよ。 自宅は大丈夫でも、2階以下の共用部は水に浸かるから、修理は共同負担だけどね。 書き込み見て気になって調べてみたら、海抜ゼロメートルどころか、マイナス2メートルでした。 結構低いんですね、ここ。 海水が入らないように南砂町駅の入り口は、 階段で一度登ってから降りていきます。 全国的にも珍しい入り口です。 南砂町駅入り口• 浸水の可能性はゼロでは無いが、最悪のケースの浸水高は北区の同価格帯の某大規模マンションよりは低いとのこと• 地球温暖化現象は、様々な異常気象を引き起こすとも言われています。 実際に日本でも、ここ数年間は異常な猛暑や厳しい寒さが相次いで発生していますし、今回のような集中豪雨で多数の死者が出ております。 日本でもここ数年間は、豪雨の発生数が増加傾向にあります。 特に、災害につながる可能性がある「日降水量100mm~200mm以上」の豪雨が増加しているというデータもあります。 ただ、川から近く、駅から遠いキラリスナを選ぶ住民は将来の資産価値は気にしていないので全く影響はありません。 ここを検討するなら、一応水害についての資料くらいは目を通しておきましょうよ。 これを見るとここは浸水してしまう可能性があるけど、東西線の南側は浸水しないのですぐに逃げられる。 取り残される可能性は少ないです。 (江東五区大規模水害避難等対応方針).

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TOKYO キラリスナ PROJECT(仮称) 【OCN不動産】

キラリスナ

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)のモデルルームを見てきた 東京駅6km県内で3LDKが3900万円からという、ちょっと気合が入っている物件があったので久しぶりにモデルルームを見学させていただきました。 実際に周辺を歩いてみると 駅前に大規模マンションが立ち並び、大型商業施設が出来て街全体が成長中のように思えます。 おそらく東京・大手町を中心とした大規模再開発を見越した沿線開発の1つですね。 ではさっそく、概要から立地についての情報を強み弱みなどの分析を交えながら、 実際に買うべき新築マンションなのか?っていうところを整理していきたいと思います。 キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)の基本情報 物件情報 「TOKYO キラリスナ PROJECT」というので呼称されてますが、実際のマンション名はルネ南砂町リバーフィールということで、総合地所のルネシリーズが長谷工グループに入ったあとの1発目のフラグシップモデルみたいなマンションになります。 現地の建築計画を見ると以下の通りです。 敷地面積:5,786. 84㎡ 建築面積:3,055. 24㎡ 延べ面積:22,190. 75m) 着工予定:2017年12月20日 完了予定:2020年3月31日 総戸数:全267戸と敷地面積の割に大規模マンションです。 もとはトーヨーカネツソリューションズの社屋があったようです。 キラリスナの立地情報 最寄り駅:東西線「南砂町駅」から 駅歩13分と少し遠く 帰り道にスナモという大規模商業施設があります。 リバフィールというだけあって荒川との距離はワンブロックだけです。 永代通りから1本住宅街に入っているため比較的静かな環境で、周囲には戸建てと都営アパートがあります。 大規模商業施設スナモのフロアテナント一覧 生鮮食品のイオンとホームセンターのカインズがドカンと入っていて、家電のコジマにアパレルのユニクロが入るららぽーと的な感じです。 4Fは庶民的な飲食店とクリニックが入っており、日曜の昼に見に行きましたが結構混雑している感じでした。 とにかく広い! 4Fレストラン・フードコートはこんな感じです。 キラリスナの強みはコスパと生活利便性 南砂町はそれほど土地が高くなくて東京駅まで12分という立地 キラリスナの坪単価は250万円前後と結構強気な値段で出してきていますが、南砂町駅周辺のマンションの坪単価は200万〜220万くらいで築年数がある分一回り低いです。 坪単価250万だと70㎡で5300万なのでギリギリ庶民でも手が届く価格にもなり(年収700万程度)、しかも日本橋まで電車は9分だし東京都心へのアクセスだけを考えれば結構良いです。 大手町・東京駅は再開発真っ只中なので、沿線マンションとして需要は底堅いと言えます。 年収700万(ペアローン可)でも買える東京都心の職住近接マンション 当ブログでも結構相談が来る 年収700万〜800万の世帯でも購入が出来る中でも、都心とこれほどまでに近い物件というのはなかなかありません。 王子にあったガーデンズは距離的には同じですが駅アクセスと言う点で比較すれば 東西線は圧倒的に利便性が高いと言えます。 最近トレンドの職住近接で都心回帰が進んでいますが、都心回帰しすぎると育児とか意外と大変じゃん!?ってなって少し都心から離れて 育児も含めたトータルで考えようという育住近接のトレンドをSUUMOが打ち出しているようです。 キラリスナはまさにこのトレンドマンションと言えます。 そして、西葛西・葛西は荒川挟んで東側は嫌だとかいう人にはおすすめです。 笑 シティテラス東陽町が売れ残ってるのは逆にポジティブ要素でもあって、住友不動産だから価格下げてまで早く売ったりしない超強気の販売方法なので、当分はこの辺のエリアも価格暴落しないという見込みがたちます。 大型の複合商業施設「SUNAMO」が隣接する高い生活利便性 キラリスナから徒歩6分ほどでスナモに到着します。 中に入っているイオンは生鮮食品の売り場面積も広大なので奥様の買い物も楽しくなるのではないでしょうか? ついでにマンション徒歩1分でセブンイレブンも1ポイント。 コスパの長谷工施工 田の字間取りでお馴染みに長谷工マンションですが、リビングは アウトフレーム・ハイサッシになっていてグランドメゾン品川シーサイドの杜でも見られたハイスペックな設備になっています。 食洗機・ディスポーザー・床暖房はついていますし、新築マンションの基本的なところをしっかり抑えています。 また、 複層ガラスを採用しているので、真冬でも日当たりの良い部屋であればエアコンいらずなくらいあたたかいと思います。 省エネ設計でエコジョーズも標準採用されています。 キラリスナの東側は荒川リバービューで夜景もキレイ (キラリスナの東側の堤防6階相当から荒川をパノラマで撮影しました) 15階建てなので10階以上だとまぁ眺望が良くて、15階くらいになると夜景もリバービューも結構キレイに見えそうです。 週末に荒川沿いを走ったり、犬の散歩をしたりする人が多く見られました。 まぁ湾岸のほうが眺望はいいじゃん・・・はいそうです。 大規模マンションならではのテラス・パーティスペース・キッズルーム 認可保育園も誘致する予定のようですが、共用設備はキッズルーム・ラウンジ・テラス・ゲストルーム・パーティルーム・ランドリースペースとスカイデッキがあるようです。 スカイデッキは花火が間近で見られるようでホームページでも花火推しがすごいです。 認可保育園とキッズルームは大規模マンションの代名詞で、全体の約0. キラリスナの弱みは激混み東西線と駅歩13分 激混み東西線なのでお父さんには厳しい 混雑率なしには南砂町は語れない・・・。 通勤ラッシュで疲弊する覚悟があるものだけが住むことを許された東西線沿線住みという勲章です。 ただし、今後も東京駅へのアクセスがよい沿線マンションの開発はどんどん進むのであまり期待しないほうがよろしいと思われます。 しかし、週刊誌ならなんとか読める。 駅歩13分と地味に遠いので毎日通勤するお父さんには厳しい 駅チカのグランエスタ、ニューライズシティ東京ベイハイライズ、クレストフォルム東京アヴァンセなどに比べると 圧倒的に駅歩が13分と遠いので、毎日の通勤をするお父さんには結構厳しめな立地です。 資産価値的にはギリセーフかギリアウトくらいの気持ちですが、間に大型ショッピングモールが入っているのでギリセーフだと思います。 奥様とお子様は別に毎日電車通勤とかしないので問題ないのかなと。 南側の眺望は高層階でも壊滅的 南側に 同じ高さのライオンズマンションがそびえ立っているので南側は眺望が壊滅的で、日当たりも下層階はちょっと辛そう。 せっかくリバーフィールと冠した荒川推し物件なのに、バルコニーから荒川見えないので買うメリットが感じられませんでした。 ルーフバルコニーが何戸かあるのでそれがちょっとアリかなと思った程度です。 日本橋から大手町にかけての再開発で沿線としての住宅需要が増える• 17路線に乗り換え可能な利便性• 駅前の繁華街感がなく落ち着いている 東西線「南砂町駅」の悪いところ• 都営アパート・団地が多く低所得者層も多い• 個人商店がイオンの影響で寂れてる 南砂町駅の資産価値はすべて東京駅周辺の大規模開発の需要をどれくらい吸収できるかにかかっています。 南砂町駅の再開発も2020年に完了しますし、これに合わせてどれくらい駅周辺の商業施設誘致と住宅の供給がいっきにできるかで大化けする可能性はあります。 すでに大和ハウスや長谷工がいくつか用地取得しており、断続的に大規模マンションの供給が予定されています。 周辺の賃貸需要とか坪単価 南側の(築33年)が坪単価130万〜150万円で、66㎡賃貸だと12. 5万、売買だと3000万円ほどです。 駅歩2分の(築13年)が坪単価240万〜250万円で、80㎡賃貸だと22万、売買だと5800万ほどになります。 キラリスナが新築だけど駅歩13分ということで坪単価250万っていうのはまぁ妥当なラインですね。 南砂町のハザードマップ 江東区浸水履歴 液状化予想図 液状化するリスクは橋の反対側の西葛西・葛西よりマシという程度です。 キラリスナは液状化対策として地下77mの支持基盤に拡底杭を56本打ち込んでいるようで対策済みとのことです。 キラリスナの部屋仕様・間取り 南側はあまりおすすめしてないので、南側はルーバル付きのD4rだけと、東側の3LDK・4LDK角住戸をピックアップしました。 00㎡(東向き中央) リビング11畳でウォールドアを開けてつなげれば16. 1畳のリビングと2LDKとして使える間取りです。 アウトフレーム・ハイサッシで横幅は約4mありますのでそこそこの採光と開放感・風通しは良いです。 1つ問題があるといえば、ウォールドアの窓側に仕切りがあるので常時開けて使う場合は邪魔です。 ウォークインクローゼットが主寝室についていて少し広め、お風呂はTOTOの1418仕様で少し広めとコスパが重視されながらもちょっとつづグレード上げてる印象でした。 アルコープがないのでベビーカーは畳んで玄関に置く感じですかね、ベビーカー込だとちょっと玄関狭いですね。 27㎡ (東向き北側角部屋) 個人的に新築マンション3種の神器と言っている アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンってリビングが横向きじゃないと難しいのですが、このわざと外してくる感じ・・・。 アウトフレームじゃないし、ワイドスパンじゃないし、せっかくのバルコニーには角住戸だから避難ハッチが必ずあるのでウッドデッキにしても残念な感じです。 とはいえこの間取りにも少しだけ強みがあって、 風呂に窓がついているというのとシューズインクローゼットが付いているユニークなところがあります。 Nは78. 29㎡ (東向き中央) 長谷工独自の可動収納ユニット「UGOCLO」を導入したタイプです。 居室と収納のサイズを変更できるメリットが!と言ってますがよくわかりません。 服が多くてもクローゼット広くできるので入るよってことですかね! 全体的にモデルルームのK2よりも横向きリビングで開放感ありますし、いいんじゃないでしょうか。 00㎡(南向き11F) 南向きでも高層階でルーバル付きだったら希少性があっておすすめできるかなというD4rの間取りです。 ルーフバルコニー36. 75㎡あるので相当広いですね。 間取りはモデルルームのK2とほぼ同じですね。 D4rは69. 00㎡は価格表に値段が書いてませんが上のD4wが5800万なので少し高めに設定されています。 (坪単価277万) キラリスナの予定価格表 坪単価平均250万くらいです。 15階でも5000万円台の部屋があります。 番外編・近くの新築戸建て たまたまキラリスナの近くに新築戸建がありまして、4580万という価格でした。 旗竿地なので少し安めだと見ると、キラリスナと価格帯は大きく違わないですね。 新築戸建も売れているようで、古い戸建てと新しめの戸建てが隣り合う感じの町並みでした。 懸念事項QA Q. 荒川は臭くない?虫は? A. 南側のライオンズマンションの人にモデルルームの方がヒアリングしたところ特に気になったことはないようです。 まとめ 『お父さんだけキラリできないキラリスナ』 お父さんにとっては過酷な立地ですが、家族にとっては住みやすい立地なのではないでしょうか?家の購入を決めるのはだいたい女性なので 意外と売れるんじゃないかなというのが個人的な意見で、リセールバリューは少し高値かなっていう印象があるのであまり儲かるような物件ではないと思います。 駅の混雑以外は目立ったDisポイントもなく5年・10年で売却する気持ちであれば住宅ローン減税400万もありますし、 タダで住めるマンションではないかなと思います。 気になったらSUUMOから資料請求かモデルルーム見学予約してみてください。 新築マンションの購入で損したくない人が集まる住まいサーフィンで第3者のレビューや適正価格など情報収集するのもおすすめです。 よく似ている周辺のマンション• 他のマンションガチレビュー• kitahashi-ryoichi.

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【口コミまとめ】TOKYOキラリスナPROJECTを本音で考察!

キラリスナ

今回ご紹介するのはブリリア大島です! [物件概要]一般定期借地権借地期間:72年4ヶ月 売主:東京建物 施工:ファーストコーポレーション 価格:3900万円台~6100万円台 専有面積:60. 56㎡~91. まずご相談いただく方にご説明していることとしてはこちらのマンションは定期借地権となることです。 現地看板にでかでかと「3LDK 4200万円台~」と記載があるため定期借地権だと気がつくまではかなり割安に感じてしまいますよね。 住める期間は約70年、入居から約70年後には建物を壊すためずっとは住めません。 しかしながら建物は所有することになりますから室内をリフォーム 管理規約内で したりと一般的な分譲マンションと同じような楽しみもあります。 定期借地権に関しては終わりが決まっていますからトータルの住居費を住める年数で割ると納得度が増します。 ブリリア大島に関しては最多価格帯が4600万円台ということですから70㎡、4650万円と仮定して計算してみます。 ここに管理費、修繕積立金、解体準備金、地代を足すことで毎月の支払額を知ることができます。 維持費はマンションによって違いますがブリリアシティ三鷹という同じく定期借地権のマンションは毎月の維持費が70㎡で32000円ほどです。 もちろん修繕積立金などは徐々に値上がりしていきますからあくまで当初の支払額ですがけっこう目に優しい金額とはなります。 あとは物件周辺の賃料と比べてどうかというところ。 賃料相場を確認しましょう! ・クリオ南砂町 2013年築 北砂4丁目 70㎡換算月額約177000円 ・東京スイートレジデンス 2008年築 北砂2丁目 70㎡換算月額約180000円 ・コスモ西大島グランステージ 1996年築 北砂3丁目 70㎡換算月額約176000円 ・小名木川ハウス 1974年築 北砂3丁目 70㎡換算月額約162000円 築古でさえも70㎡で16万円を超える賃料のエリアですからブリリア大島の「実質月額10万円ほどで70年間住める」というのはコストパフォーマンスが良いことはたしかです。 しかしながら賃貸と違い退去する際には売る相手、貸す相手を探さなければならず、貸すのはさほど苦労しないにしても売却するには定期借地権を取り扱っていない金融機関も多いなどローンが組めて購入意思がある人を探すのはなかなか難しいであろうと思います。 所有権に比べて買い手を探すのが難しいという意味です 長く住まう分には終わりが分かっているためいろいろな計画が立てやすく、コストパフォーマンスもいいですから良いのですがいつか売却する可能性が高いのであれば所有権を購入しておくのが無難ではないでしょうか。 渋谷の区役ションみたく定期借地権でも喉から手が出るほど欲しいと思われるような立地ではないですし、東京スイートレジデンスなど良質な所有権マンションがあるエリアですから。 立地に関しては西側に団地、東側に大通りとお世辞にも「これはいいですね!!」とは言えないのですがそこは都心まで距離が近い割に価格が抑えられるということを推すマンションですから囲まれ感などに関しては妥協すべき点とはなります。 アリオ北砂まで徒歩10分、砂町銀座商店街まで徒歩6分と買い物利便性は高いエリアです。 小学校と中学校も近くていいですね。 建設地 周辺相場を確認しましょう! ・セトルコート大島 2004年築 大島駅徒歩7分 北砂5丁目 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約185万円 ・ 2008年築 西大島駅徒歩12分 北砂2丁目 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約245万円 同エリアでは東京スイートレジデンスが人気マンションとなっています。 駅からは少し離れるものの「大規模商業施設隣接は駅遠でも資産性抜群」という法則に当てはまりますから当然ながら新築時よりも値上がりしています。 とはいえブリリア大島を購入できる予算感がある方なら東京スイートレジデンスの中古もけして手が届かない価格ではありませんから将来的なリセールバリューや周辺環境の良さを考えると新築にこだわらない限りは東京スイートレジデンスの中古を買った方が良いのではないかと思ってはしまいます。 モデルルームオープン前の情報が少ない中でのアドバイスとはなりますが 【住むレーション】 [都営新宿線] 大島 8:02発 神保町 8:18着 新線新宿 8:29着 [神保町駅から都営三田線] 神保町 8:23発 大手町 8:26着 [都営バス] 北砂六丁目 8:06発 錦糸町駅前 8:26着 北砂六丁目 8:03発 亀戸駅前 8:19着 バス停が近いため総武線利用の際も便利です。 駐車場設置率は約20%と少なめです。 Cタイプ 3LDK 72. 12㎡ 画像出典:ブリリア大島公式HP 中住戸でも玄関前にオープンポーチを設けています。 全部屋ウォークインクローゼットではあるものの全体の収納力としてはぱっと見物足りなさがありますがリビングは無駄のない形で12. 1畳確保されています。 またパッと見の収納力としては物足りないと言いつつも、カスタムクロゼットで上下にハンガーパイプを設けることができたりと一つのウォークインクローゼットに無駄なく収納ができれば実質の収納力としてはそこそこな物となる可能性があります。 この辺りはモデルルームで確認したいところです。 東京建物は亀戸駅徒歩4分でブリリア亀戸という新築マンションをブリリア大島と同時に供給する予定のようです。 ブリリア亀戸は所有権ですし、専有面積が35. 45㎡~54. 58㎡とシングル・ディンクスに特化していますからブリリア大島とは性格の異なるマンションですが立地条件も良くこちらも注目していきたいと思います。 79㎡~86. 69㎡ 3階 5298万円 坪単価209万円 Bタイプ 2LDK+S 1階~4階 71. 58㎡ 4階 4698万円 坪単価217万円 Dタイプ 3LDK 4階~9階 72. 12㎡ 2階 4558万円 坪単価208万円 Eタイプ 3LDK 67. 79㎡ 6階 4698万円 坪単価229万円 Gタイプ 3LDK 76. 92㎡ 2階 4898万円 坪単価210万円 [東向き] Iタイプ 3LDK 70. 66㎡ 2階 4198万円 坪単価196万円 Lタイプ 3LDK 71. 49㎡ 2階 4258万円 坪単価196万円 Srタイプ 4LDK 84. 53㎡ 6階 5598万円 坪単価218万円.

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